OUR SERVICES

건설 프로젝트에서는 공기 지연, 설계 변경, 추가비용 발생 등으로 인해 계약 당사자 간 분쟁(Claim)이 빈번하게 발생합니다. 그러나 많은 분쟁은 용어의 정확한 이해 부족과 계약적 개념의 오해에서 시작됩니다.

아래는 공정계약연구원(The TEAM)이 건설 클레임, 공정관리, 계약관리 실무에서 실제로 사용되는 주요 용어를 전문가 관점에서 정리한 자료로, 건설 분쟁 대응 및 클레임 관리에 필요한 기초 이해를 돕기 위해 작성되었습니다.

클레임 (Claim)

클레임이란 계약상 또는 법률상 권리에 근거하여 공사기간 연장, 공사비 증액, 손해배상 등을 요구하는 일체의 주장 행위를 의미합니다.

건설 클레임은 단순한 민원이 아니라 계약 조항, 사실관계, 공정 분석, 비용 산정이 결합된 고도의 전문 영역이며, 적시에 체계적으로 관리되지 않을 경우 분쟁 또는 소송으로 확대될 가능성이 큽니다.

공기연장 (Extension of Time, EOT)

공기연장이란 발주자 책임 사유, 불가항력, 설계변경, 현장 조건 변경 등 계약상 정당한 사유로 인해 계약 공사기간을 연장하는 것을 의미합니다.

공기연장이 승인되지 않을 경우, 시공사는 지체상금 부과 위험에 노출되며 지연으로 인한 추가 간접비 회수 또한 제한될 수 있습니다. 따라서 공기연장은 단순한 일정 조정이 아닌 계약상 권리 보호의 핵심 요소입니다.

지체일수 (Delay Days)

지체일수란 계약상 정해진 준공기한을 초과하여 공사가 지연된 일수를 의미합니다.

지체일수 산정 시에는

• 지연 원인의 귀책 주체

• 동시 지연(Concurrency) 여부

• 공정표 상 주공정(Critical Path) 영향

등을 종합적으로 검토해야 하며, 단순한 달력 일수 계산으로 판단해서는 안 됩니다.

지체상금 (Liquidated Damages)

지체상금이란 시공사가 정당한 사유 없이 공사를 지연한 경우 계약서에 따라 발주자가 사전에 정한 금액을 손해배상으로 청구하는 제도입니다.

지체상금은 실제 손해 입증 없이 부과될 수 있으나, 공기연장이 정당하게 인정되는 경우에는 부과 대상에서 제외됩니다. 따라서 지체상금 분쟁의 핵심은 공기연장 인정 여부에 있습니다.

공정관리 (Planning & Scheduling)

공정관리란 프로젝트 목표 달성을 위해 공정표 수립, 일정 통제, 진도 관리, 지연 분석을 수행하는 일련의 관리 활동을 의미합니다.

적절한 공정관리는 단순한 일정 관리 차원을 넘어 클레임 발생 여부 및 분쟁 대응의 핵심 증거 자료로 활용됩니다.

계약관리 (Contract Management)

계약관리는 계약 체결 이후 발생하는 모든 행위가 계약 조건에 부합하도록 관리하는 활동을 의미합니다.

특히 변경지시, 설계변경, 공기연장, 추가비용과 같은 사안은 계약관리 체계가 미흡할 경우 시공사의 권리가 쉽게 상실될 수 있습니다.

건설감정 (Construction Expert Opinion)

건설감정이란 법원, 중재기관, 분쟁 당사자의 요청에 따라 공사 지연, 공사비 증액, 하자 여부 등에 대해 전문가가 기술적·계약적으로 판단하는 행위를 의미합니다.

건설감정 결과는 소송 및 중재에서 판결의 핵심 근거로 활용될 수 있으므로 객관성과 전문성이 무엇보다 중요합니다.

생산성 저하 (Loss of Productivity)

생산성 저하란 동일한 작업을 수행함에도 불구하고 계획 대비 더 많은 인력, 시간, 비용이 투입되는 현상을 의미합니다.

이는 공정 간섭, 작업면 미확보, 잦은 설계변경, 돌관공사 등 복합적인 요인으로 발생하며,
정량적 분석 없이는 입증이 매우 어려운 클레임 유형입니다.

리스크 관리 (Risk Management)

리스크 관리는 프로젝트 수행 중 발생 가능한 일정, 비용, 품질, 안전상의 위험요인을 사전에 식별하고 그 영향을 최소화하기 위한 관리 활동입니다.

효과적인 리스크 관리는 클레임 발생 자체를 예방하는 가장 강력한 수단입니다.

설계변경 (Design Change / Variation)

설계변경이란 계약 체결 이후 도면, 사양, 공법, 물량 등이 변경되는 것을 의미합니다.

설계변경은 공기연장 및 추가비용 발생의 주요 원인이며, 계약상 변경 절차를 준수하지 않을 경우 정당한 비용 회수가 제한될 수 있습니다.

경미한 설계 변경 (Minor Design Change)

경미한 설계 변경이란 구조적 안전성, 주요 기능, 공사 범위 또는 공사비·공사기간에 중대한 영향을 미치지 않는 범위 내에서 이루어지는 설계 변경을 의미합니다.

일반적으로 치수의 소폭 조정, 자재 또는 상세 디테일 변경 등 기본 설계 개념을 유지한 상태에서 발생하는 수정 사항이 이에 해당합니다.

다만, 개별 변경이 경미하더라도 반복·누적되거나 공정 흐름 또는 주공정(Critical Path)에 영향을 미친 경우에는 그 영향의 정도에 따라 공기연장 또는 추가비용 청구의 대상이 될 수 있습니다.

돌관공사 (Acceleration)

돌관공사란 지연된 공기를 만회하거나 준공기한을 맞추기 위해 추가 인력, 장비, 근무시간을 투입하여 공사를 가속하는 것을 의미합니다.

돌관공사는 시공사의 자발적 선택이 아니라 발주자의 요구 또는 지체상금 회피를 위한 불가피한 조치인 경우가 많으며, 정당한 추가비용 청구 대상이 될 수 있습니다.

손해비용 (Damages)

손해비용이란 계약 위반 또는 귀책 사유로 인해 실제로 발생한 금전적 손실을 의미합니다.

건설 분쟁에서는 간접비 증가, 금융비용, 생산성 손실 등이 주요 손해비용으로 다뤄집니다.

불가항력 (Force Majeure)

불가항력이란 계약 당사자가 통제할 수 없는 천재지변, 전쟁, 정부 조치 등으로 인해 계약 이행이 불가능하거나 지연되는 사유를 의미합니다.

불가항력 사유가 인정될 경우 지체상금 면제 또는 공기연장이 인정될 수 있습니다.

준공기한 연장

준공기한 연장은 공기연장 승인에 따라 계약상 준공일 자체가 변경되는 것을 의미합니다.

이는 단순한 일정 조정이 아니라 계약 조건 변경에 해당하므로 공식 절차와 근거 자료 확보가 필수적입니다.

건설분쟁

건설분쟁이란 공사 수행 과정에서 계약 해석, 지연 책임, 비용 부담 등을 둘러싸고 당사자 간 이해관계가 충돌하는 상황을 의미합니다.

건설분쟁은 조기 대응 여부에 따라 협상으로 해결될 수도, 장기 소송으로 확대될 수도 있습니다.

추가비용 (Additional Cost)

추가비용이란 계약 체결 당시 예측하지 못했던 사유로 인해 추가적으로 발생한 비용을 의미합니다.

이는 설계변경, 공기연장, 돌관공사, 작업 중단 등과 직접적으로 연관되어 발생합니다.

간접비 (General Conditions)

간접비란 현장 관리, 본사 관리, 장비 유지, 관리 인력 등 공사 수행을 위해 지속적으로 발생하는 비용을 의미합니다.

공기연장이 발생할 경우 간접비 회수 여부는 주요 쟁점이 됩니다.

리스크 분석 (Risk Analysis)

리스크 분석이란 식별된 리스크가 프로젝트 일정과 비용에 미치는 영향을 정량적으로 평가하는 절차입니다.

이는 클레임 전략 수립 및 분쟁 대응의 기초 자료로 활용됩니다.

공기단축

공기단축이란 계약상 공기를 단축하여 조기 준공을 달성하는 것을 의미합니다.

이는 일반적으로 추가 비용 또는 인센티브와 연계되어 계약 변경으로 처리됩니다.